某市××商厦房地产价格评估报告
致委托估价方函
某市××商厦：
某某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在××路××号的委估房地产进行了现场勘查和评定估算，现将评估结果通知如下：
委估房地产共一处，建筑结构为：钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准日1999年1月10日所评估总值为人民币4196万元，大写人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整。
特此通告。
某某房地产评估咨询有限公司(公章)
法人代表：赵×
1999年1月10日
估价师声明
我们郑重声明：
1．我们在估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。
4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．我们自接受估价委托之后，于1999年1月3日，派出赵×、钱×、孙×、李×等评估人员，对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。
6．在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。
某某房地产评估咨询有限公司(公章)
注册房地产估价师(签章)：赵×、钱×、孙×、李×
1999年1月10日
估价的假设和限制条件
1．本报告提出的评估结果，是反映委估对象在特定的评估目的下现行公开市场的公开价值，仅适用于本次估价所确定的特定的评估目的。本评估结果对用于其他方面的客观性未作探讨。
2．本报告提出的评估结果，是以委估房地产维持现状持续使用为前提。
3．本报告自评估基准日起，有效期为一年，在有效期限内，如果房地产数量和价格标准发生变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。
4．本报告出具的评估结果未考虑国家宏观经济发生变化及遇到自然和其他不可抗力因素时可能对房地产价格产生的影响，也没有考虑特殊的交易情况，可能使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。
5．委估房地产的权属、范围、面积等情况，仅以委托方提供的房屋所有权作为依据，经实地核对取其确定的合法部分。
6．实地勘测时，对房屋仅作一般性的查看，并未进行结构测试，不可能确定其内部缺损。
7．本次评估结果中未考虑委托房地产因委托方担保欠债，可能影响其价格的因素。
8．本次评估结果未扣除委托房地产因转让而可能产生的各种税费。
9．本次评估中适当考虑了耐用装修部分的价值和房屋附属物的价值。
某某房地产评估咨询有限公司(公章)
1999年1月10日
房地产估价结果报告
一、委托方
全称：某市××商厦
法定代表人：略
住所：××路××号××栋××单元306室
联系电话：0791-860××××
二、估价方
全称：某某房地产评估咨询有限公司
法定代表人：赵×
住所：××路××号××栋××单元708室
联系电话：0791-724××××
估价资格级：房地产估价B级
三、估价对象
××商厦位于×、×路××号，所处地段优越，交通十分便利。功能齐全，设施先进，商业价值极高，发展前景良好。该商厦是一家三星级旅游涉外酒店，拥有标准房、套房、豪华套房共125间。配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报警等设施，还配有中西餐厅15间，可提供800人同时出席会议。另外还配有舞厅、休闲厅、美容厅、商务中心、小卖部。主楼1层为大堂及购物中心、保龄球馆等；2层为中西餐厅、会议厅、宴会厅(设有280个座位等)；3～12层为酒店客房；另3层为锅炉、配电、供冷暖等配套房产。酒店大堂高6m，标准层高为3m，中庭2部电梯可直达14层。1989年1月建造使用及1989年再进行装修，整幢房屋总建筑面积11011.22m2，其中主楼10689.51m2，锅炉、配电、供冷暖等配套房产321.71m2，见房屋所有权证[洪房字NO.050241]。底层主体为大堂及购物中心、大餐厅、棋牌室等，现浇钢筋混凝土柱、梁，门厅用进口大理石包柱，无框地弹簧玻璃门，地坪上铺贴进口大理石；2层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软，硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。3～12层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装修，整体结构为框架。
四、估价目的
房地产抵押价值评估。
五、估价时点
1999年1月10日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据
1．房地产估价规范GB/T50291—1999。
2．委托人提供的固定资产明细表。
3．委托人提供的房屋所有权证等有关材料。
4．评估人员现场勘查和掌握的资料。
5．有关法律法规规定。
八、估价原则
遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则。
九、估价方法
根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。
从××大厦的建筑形象投资、功能、结构材料、装修材料，设备等方面考察，本大厦原为本市最高水平、属三星级宾馆，目前市场上尚无此类交易案例，所以采用市场比较法无法评估其市场价值。
××大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店客房、会议厅、娱乐五个部门。经过分析、比较，对××大厦价值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核。
十、评估结果
委估房地产共一处，属钢结构商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准日1999年1月10日的评估总值为人民币4196万元，大写人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整。
十一、估价人员
十二、估价作业日期
1999年1月3日至1999年1月10日。
十三、估价报告应用的有效期
根据现行规定，评估报告有效期为评估基准日后一年。即本报告评估结果有效期为1999年1月10日至2000年1月9日。本评估目的在评估基准日后一年内实现时，要以评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需要重新进行评估。
十四、评估说明
1．权属的界定以房屋所有权证为准。房屋的建筑面积以权属登记测量结果为依据，经实地核对，取其确认的合法面积。
2．本次评估价值中房地产附属物的价值适当考虑。
3．本次评估结果仅供确定其抵押贷款价值时参考。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。
从××大厦的建筑形象、投资、功能、结构材料，装修材料、设备等方面考察，本大厦均为本市的最高水平，属于三星级宾馆。目前市场上尚无此类交易案例。所以采用市场比较法无法评估其市场现值。
××大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店、会议厅、娱乐五个部分。经过分析、比较，对××大厦市值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核
下列关于门窗扇及玻璃的安装要点中有误的是（）。
A.门窗扇及玻璃应在洞口墙体表面装饰完成后安装
B.推拉门窗在门窗框安装固定后，将配好玻璃的门窗扇整体安入框内滑道后再安玻璃
C.平开门窗在框与扇格架组装上墙、安装固定好后再安玻璃
D.地弹簧门应在门框及地弹簧主机入地安装固定后再安门窗
E.平开门窗在调整好框与扇的缝隙后再安玻璃
我省某国有投资单独装饰工程，采用清单法计价方式招标，招标文件规定以固定总价形式确定工程造价，工程结算造价=中标价+设计变更费用。在工程施工招投标、签订合同以及施工工程中，发生或出现了以下一些情况：
1、工程中标价为300万元，在发出中标通知书的当日，应招标人要求，考虑到市场建材价格下降等原因，经双方协商，在乙方中标价的基础上，乙方另外下浮工程造价10%，计30万元，并签订了一个补充协议，但按规定送交政府主管部门备案的施工合同中并无该补充协议。
2、该工程有少量项目由于设计深度不够，招标文件对少数材料给出了暂定价格，合计有20万元，但是乙方投标时将该部分费用同步下浮了1.6万元，中标价实际已包含了下浮该1.6万元的因素。结算时，乙方要求按照18.4万元作为暂定价格费用处理相关实际变更费用。
3、工程量清单中的铝合金窗数量为400m2，但甲方在施工过程中将铝合金窗又另行发包给了其他专业分包队伍施工，施工中发现该工程设计图纸中铝合金窗数量为550m2，在工程结算时，甲方要求按照550m2确定铝合金窗数量并扣除乙方相应工程价款。
4、该工程甲供材料合计100万元，另外施工用水电由甲方提供计4万元，在工程结算时，甲方提出要在工程结算造价中的税前就扣除上述费用。
5、该工程外墙连接玻璃幕墙钢龙骨架的预埋铁件，在土建施工中就预埋完成，但施工中甲方发现乙方玻璃幕墙项目清单综合单价分析表中执行了计价表的子目，而计价表子目中包含了铁件及固定墙体的膨胀螺栓费用，甲方就认定乙方报价中重复计算了固定墙体的膨胀螺栓费用，要求在结算中扣除该部分费用。
6、工程量清单表中对双扇无腰自由门上的地弹簧及闭门器等五金件未进行特征描述，乙方投标报价中亦未包含该笔费用，但招标时提供的设计图纸中设计有地弹簧及闭门器等。施工中乙方要求应作为工程量清单漏项增加该笔费用，甲方认为招标时提供的设计图纸已包含地弹簧及闭门器，乙方应按图施工，未报价属漏报价，不同意增加该笔费用。
7、由于甲方要求的工期比较紧，但工程量清单措施项目表中并未列出赶工措施费项目，乙方报价时也未计算该笔费用。乙方由于施工中确实发生了4.5万元的赶工措施费，所以在工程结算中增加了4.5万元的赶工措施费项目,理由是甲方工程量清单措施项目表漏项。
8、在施工工期接近完成时，根据设计变更，该工程增加了100m2的内墙干挂磨光花岗岩，施工单位立即日夜加班组织施工，在设计变更工程造价增减表中，提出了应同时增加脚手架费、临时设施费、检验试验费、夜间施工费。
现请你以工程造价咨询企业审核人员身份，在进行工程结算审核时，就以上情况分别：
1、确定各项目程费用问题是否成立;
